Área Bruta Locável (ABL): O que é e como funciona

A Área Bruta Locável (ABL) é um termo fundamental no mercado imobiliário, referindo-se à área total de um empreendimento disponível para locação. Expressa geralmente em metros quadrados (m²), a ABL é utilizada para avaliar o potencial de receita de um imóvel comercial, como shoppings, edifícios de escritórios, galpões logísticos e outros espaços destinados à locação.

Conceito e Definição Detalhada

A ABL representa a soma de todas as áreas de um imóvel que podem ser alugadas para gerar renda. Isso inclui espaços como lojas, escritórios, restaurantes, áreas de lazer e outros estabelecimentos comerciais. No entanto, é importante notar que a ABL não inclui áreas comuns, como corredores, escadas, elevadores, banheiros públicos e áreas de serviço.

Componentes da ABL

Para entender melhor o que compõe a ABL, considere os seguintes elementos:

• Área Privativa: Espaços de uso exclusivo dos inquilinos, como o interior de uma loja ou escritório.
• Áreas de Uso Comum (parcialmente): Em alguns casos, uma parte proporcional das áreas de uso comum que servem diretamente aos espaços locáveis pode ser incluída no cálculo da ABL.

O que não entra no cálculo da ABL

• Áreas estruturais do edifício (pilares, paredes externas)
• Áreas de circulação comum (corredores, halls, escadas, elevadores)
• Áreas de serviço (casa de máquinas, depósitos do condomínio)
• Vagas de estacionamento

Importância da ABL

A ABL é um indicador crucial para diversos agentes do mercado imobiliário:

• Investidores: Permite avaliar o potencial de receita de um imóvel e comparar diferentes oportunidades de investimento.
• Proprietários: Ajuda a determinar o valor do aluguel e a taxa de ocupação do imóvel.
• Locatários: Fornece uma base para negociar o valor do aluguel e avaliar a adequação do espaço às suas necessidades.
• Analistas de Fundos Imobiliários (FIIs): Utilizam a ABL para analisar a saúde financeira e o potencial de valorização dos fundos que investem em imóveis comerciais.

Como a ABL é Calculada

O cálculo da ABL pode variar dependendo das normas e práticas do mercado. No Brasil, a ABL é geralmente calculada com base na área privativa dos espaços locáveis, excluindo as áreas comuns. No entanto, em outros países, como os Estados Unidos, a ABL pode incluir uma parte proporcional das áreas comuns, seguindo o padrão BOMA (Building Owners and Managers Association).

Métodos de Cálculo

1. Área Construída: Considera todo o espaço construído, delimitado por alvenaria ou marcenaria.
2. Área Privativa: Baseia-se no espaço de uso exclusivo do locatário, sendo o método mais comum no Brasil.
3. BOMA (Building Owners and Managers Association): Soma a área privativa com uma parte proporcional das áreas comuns, sendo mais utilizada em mercados internacionais.

Fórmula Simplificada

Embora a ABL seja geralmente fornecida pelos proprietários ou administradores dos imóveis, a fórmula básica para calcular a ABL total de um empreendimento é:
$$ABL = \sum_{i=1}^{n} A_i$$
Onde:

• $ABL$ é a Área Bruta Locável total.
• $A_i$ é a área locável de cada espaço individual i.
• $n$ é o número total de espaços locáveis no empreendimento.

ABL e a Tomada de Decisão de Investimentos

A ABL é um dos fatores que influenciam a tomada de decisão de investimentos no setor imobiliário, especialmente em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

ABL e Taxa de Vacância

A taxa de vacância é um indicador que mede a porcentagem da ABL que não está ocupada. Uma alta taxa de vacância pode indicar dificuldades na locação dos espaços, enquanto uma baixa taxa de vacância sugere uma alta demanda pelos imóveis.
$$\text{Taxa de Vacância} = \frac{\text{ABL Vaga}}{\text{ABL Total}} \times 100$$

ABL e Potencial de Retorno

A ABL, juntamente com a taxa de ocupação e o valor do aluguel por metro quadrado, permite estimar o potencial de retorno de um investimento imobiliário. Imóveis com alta ABL e alta taxa de ocupação tendem a gerar mais receita de aluguel, o que pode resultar em maiores dividendos para os investidores de FIIs.

Relação com Outros Conceitos

A ABL está intrinsecamente ligada a outros conceitos importantes no mercado imobiliário e financeiro:

• Taxa de Ocupação: Percentual da ABL que está efetivamente alugada.
• Renda Potencial: Receita máxima que um imóvel pode gerar se toda a ABL estiver ocupada.
• Valor de Mercado: Estimativa do valor de um imóvel com base em sua ABL, taxa de ocupação e valor do aluguel.
• Cap Rate (Taxa de Capitalização): Indicador que relaciona a renda operacional líquida de um imóvel com seu valor de mercado, sendo influenciado pela ABL e pela taxa de ocupação.

ABL em Fundos Imobiliários (FIIs)

Para investidores de FIIs, a ABL é um dado fundamental para avaliar a qualidade e o potencial de um fundo. Ao analisar um FII que investe em imóveis comerciais, é importante verificar a ABL total dos imóveis que compõem a carteira do fundo, bem como a taxa de ocupação e o valor do aluguel por metro quadrado.

Análise da ABL em FIIs

1. Verifique a ABL total do fundo: Quanto maior a ABL, maior o potencial de geração de receita.
2. Analise a taxa de ocupação: Uma alta taxa de ocupação indica que os imóveis do fundo estão gerando renda de forma eficiente.
3. Compare o valor do aluguel por metro quadrado: Permite avaliar a qualidade dos imóveis e a capacidade do fundo de gerar receita.
4. Considere a diversificação da carteira: Fundos com carteiras diversificadas em diferentes tipos de imóveis e regiões geográficas tendem a ser menos vulneráveis a flutuações no mercado imobiliário.

Conclusão

A Área Bruta Locável (ABL) é um indicador chave no mercado imobiliário, essencial para investidores, proprietários e locatários. Compreender o que é ABL, como é calculada e como ela se relaciona com outros conceitos financeiros é fundamental para tomar decisões de investimento mais informadas e eficientes. Ao analisar um Fundo Imobiliário (FII), a ABL é um dos muitos fatores a serem considerados, juntamente com a taxa de ocupação, o valor do aluguel e a diversificação da carteira, para avaliar o potencial de retorno e o risco do investimento.