CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Em outras palavras, é um investimento que permite financiar o setor imobiliário, transformando recebíveis futuros em títulos negociáveis no mercado financeiro.

O que é CRI?

O CRI é um título de crédito emitido exclusivamente por companhias securitizadoras. Essas empresas adquirem direitos creditórios de empresas do setor imobiliário (como construtoras e incorporadoras) e os transformam em títulos padronizados, que são os CRIs. Ao investir em um CRI, o investidor está, indiretamente, financiando o mercado imobiliário e recebendo, em troca, uma remuneração predefinida.

Como funciona na prática?

1. Empresa Imobiliária: Uma construtora ou incorporadora precisa de recursos para financiar um projeto.
2. Securitizadora: A empresa imobiliária vende seus recebíveis (ex: parcelas de imóveis vendidos a prazo) para uma securitizadora.
3. Emissão do CRI: A securitizadora empacota esses recebíveis e emite CRIs, que são ofertados a investidores no mercado financeiro.
4. Investidor: O investidor compra o CRI, financiando indiretamente a empresa imobiliária.
5. Pagamento: O investidor recebe pagamentos periódicos (juros) e, ao final do prazo, o valor investido (principal).

Características do CRI

• Renda Fixa: O CRI é um título de renda fixa, o que significa que as regras de remuneração são definidas no momento da compra.
• Lastro Imobiliário: O CRI é lastreado em recebíveis imobiliários, o que confere uma certa segurança ao investimento, pois existe um ativo real como garantia.
• Prazos: Os CRIs geralmente possuem prazos mais longos, o que pode variar de alguns anos até mais de uma década.
• Isenção de Imposto de Renda: Para pessoas físicas, os rendimentos provenientes de CRIs são isentos de Imposto de Renda, o que torna o investimento mais atrativo.
• Não possui cobertura do FGC: Diferentemente de outros investimentos de renda fixa, o CRI não é coberto pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Tipos de CRI

Existem diferentes tipos de CRI, que se diferenciam pela forma de remuneração e pelos recebíveis que lastreiam o título.

• CRI com Remuneração Prefixada: A taxa de juros é definida no momento da compra, permitindo ao investidor saber exatamente quanto receberá ao final do período.
• CRI com Remuneração Pós-fixada: A remuneração é atrelada a um índice de referência, como o CDI ou o IPCA, acrescida de um spread (taxa adicional).
• CRI com Remuneração Híbrida: Combina uma taxa prefixada com um índice de referência, como IPCA + uma taxa fixa.
• CRI Pulverizado: O risco está atrelado a uma carteira de crédito de diversos devedores.
• CRI Corporativo: Os contratos possuem uma empresa como principal devedora.

Vantagens e Desvantagens do CRI

Vantagens

• Isenção de Imposto de Renda para Pessoas Físicas: A isenção de IR torna o CRI um investimento mais rentável em comparação com outros títulos tributados.
• Rentabilidade Potencialmente Maior: Em geral, os CRIs oferecem taxas de juros mais elevadas do que outros investimentos de renda fixa, como CDBs e LCIs.
• Diversificação da Carteira: O CRI permite diversificar a carteira de investimentos, adicionando um ativo com lastro no setor imobiliário.
• Possibilidade de Ganho Periódico: Alguns CRIs pagam juros periodicamente, proporcionando uma fonte de renda regular ao investidor.

Desvantagens

• Risco de Crédito: Existe o risco de inadimplência por parte dos devedores dos recebíveis que lastreiam o CRI.
• Falta de Cobertura do FGC: O CRI não é garantido pelo FGC, o que significa que, em caso de problemas com a securitizadora ou com os recebíveis, o investidor pode perder parte ou todo o valor investido.
• Baixa Liquidez: O CRI geralmente possui baixa liquidez, o que significa que pode ser difícil vendê-lo antes do vencimento.
• Prazos Mais Longos: Os CRIs costumam ter prazos mais longos, o que pode não ser adequado para investidores que precisam de liquidez no curto prazo.

Como Investir em CRI

1. Abra uma conta em uma corretora de valores: É necessário ter uma conta em uma corretora para acessar os CRIs disponíveis no mercado.
2. Pesquise os CRIs disponíveis: Analise as opções de CRI disponíveis, levando em consideração a taxa de juros, o prazo, o risco de crédito e a reputação da securitizadora.
3. Analise o prospecto: Verifique o prospecto, um documento que apresenta todas as informações importantes sobre a oferta.
4. Invista: Escolha o CRI que melhor se adapta ao seu perfil e objetivos e invista.

Riscos do CRI

Ao investir em CRI, é fundamental estar ciente dos riscos envolvidos:

• Risco de Crédito: É o risco de que os devedores dos recebíveis imobiliários não consigam honrar seus compromissos, o que pode levar à perda do capital investido.
• Risco de Liquidez: É o risco de não conseguir vender o CRI antes do vencimento, caso necessite do dinheiro.
• Risco de Mercado: É o risco de que as taxas de juros do mercado subam, o que pode desvalorizar o CRI.

CRI vs. Outros Investimentos

Característica	CRI	CDB	LCI
Tipo de Investimento	Renda Fixa	Renda Fixa	Renda Fixa
Emissor	Companhias Securitizadoras	Bancos	Bancos
Lastro	Recebíveis Imobiliários	Empréstimos Bancários	Crédito Imobiliário
Cobertura do FGC	Não	Sim (até R$ 250.000 por CPF/CNPJ)	Sim (até R$ 250.000 por CPF/CNPJ)
Imposto de Renda (PF)	Isento	Tributado (tabela regressiva)	Isento
Liquidez	Baixa	Depende do CDB	Baixa
Rentabilidade	Potencialmente maior que CDB e LCI	Menor que CRI	Similar ao CRI, dependendo do prazo

Considerações Finais

O CRI pode ser uma boa opção para investidores que buscam diversificar a carteira, obter isenção de Imposto de Renda e potencialmente alcançar uma rentabilidade maior do que outros investimentos de renda fixa. No entanto, é importante estar ciente dos riscos envolvidos e avaliar se o CRI é adequado ao seu perfil e objetivos.