Plano de Equivalência Salarial (PES)
Forma de pagamento de financiamento imobiliário com prestações ajustadas ao reajuste salarial.
Plano de Equivalência Salarial (PES): O que é e Como Funciona
O Plano de Equivalência Salarial (PES) é uma modalidade de correção das prestações de financiamentos imobiliários que vincula o reajuste das parcelas à variação salarial do mutuário. Em outras palavras, o valor da prestação é ajustado de acordo com o aumento ou diminuição do salário do comprador do imóvel.
Entendendo o Plano de Equivalência Salarial
Origem e Objetivo
O PES surgiu como uma alternativa para facilitar o acesso à casa própria, especialmente para famílias de baixa e média renda. A ideia central é que, ao acompanhar a evolução dos rendimentos do mutuário, as prestações se tornem mais previsíveis e adequadas à sua capacidade de pagamento ao longo do tempo.
Como Funciona na Prática
No PES, as prestações do financiamento são corrigidas periodicamente (geralmente a cada ano) com base no índice de reajuste salarial da categoria profissional do mutuário ou em um acordo específico estabelecido no contrato. Isso significa que, se o salário do comprador aumentar, a prestação também aumentará, e vice-versa.
Exemplo Simplificado
Imagine que João financiou um imóvel pelo PES e sua prestação inicial é de R$1.000. Após um ano, o salário de João teve um aumento de 5%. A prestação do financiamento será reajustada em 5%, passando a ser de R$1.050.
Vantagens e Desvantagens do PES
Vantagens
- Previsibilidade: As prestações acompanham a variação salarial, tornando o planejamento financeiro mais previsível.
- Adequação à Renda: As parcelas se ajustam à capacidade de pagamento do mutuário ao longo do tempo.
- Acesso à Moradia: Facilita o acesso à casa própria para famílias com renda variável ou sujeita a reajustes.
Desvantagens
- Risco de Desemprego: Em caso de perda de emprego ou redução salarial, o mutuário pode ter dificuldades para arcar com as prestações, mesmo que elas diminuam.
- Limitação de Renda: Se o salário do mutuário não aumentar ou aumentar em ritmo inferior à inflação, o poder de compra pode ser corroído.
- Complexidade: O cálculo das prestações pode ser complexo, exigindo atenção aos índices de reajuste e às condições contratuais.
PES e Outros Sistemas de Amortização
É importante diferenciar o PES de outros sistemas de amortização de financiamentos imobiliários, como a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC).
| Característica | Plano de Equivalência Salarial (PES) | Tabela Price | Sistema de Amortização Constante (SAC) |
|---|---|---|---|
| Correção | Variação salarial do mutuário | Taxa de juros fixa | Taxa de juros fixa |
| Prestações | Variáveis, acompanhando o salário | Fixas (no início) | Decrescentes |
| Saldo Devedor | Amortização mais lenta no início | Amortização mais lenta no início | Amortização mais rápida no início |
| Indicado para | Quem espera aumento salarial | Quem busca prestações fixas no início | Quem pode pagar prestações mais altas no início |
| Risco | Dependência da estabilidade e crescimento salarial | Pode se tornar caro com a inflação | Exige maior capacidade de pagamento no início |
Aspectos Técnicos e Cálculos
O cálculo das prestações no PES envolve a aplicação de um índice de reajuste salarial sobre o valor da prestação anterior. A fórmula básica é:
Onde:
- é o valor da prestação no período
- é o valor da prestação no período anterior
- é o índice de reajuste salarial
É importante notar que o índice de reajuste salarial pode ser definido de diversas formas, como:
- Índice de reajuste da categoria profissional
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
- Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)
- Acordo específico entre o mutuário e a instituição financeira
PES e o Mercado Imobiliário Brasileiro
O PES já foi uma modalidade de financiamento imobiliário bastante popular no Brasil, especialmente nas décadas de 1980 e 1990. No entanto, com a estabilização da economia e o surgimento de outras opções de crédito imobiliário, o PES perdeu espaço no mercado.
Atualmente, o PES é oferecido por algumas instituições financeiras, mas sua participação no mercado é limitada. A maioria dos financiamentos imobiliários utiliza outros sistemas de amortização, como a Tabela Price e o SAC, ou são indexados a índices de inflação, como o IPCA.
Conclusão
O Plano de Equivalência Salarial (PES) é uma modalidade de financiamento imobiliário que vincula o reajuste das prestações à variação salarial do mutuário. Embora tenha vantagens como a previsibilidade e a adequação à renda, o PES também apresenta desvantagens como o risco de desemprego e a complexidade dos cálculos. Ao considerar um financiamento imobiliário, é fundamental analisar cuidadosamente as condições contratuais e comparar as diferentes opções disponíveis no mercado, levando em conta o seu perfil financeiro e as suas expectativas de renda.